O tabelião Carlos Ulysses fez um alerta à sociedade para a importância do registro das
escrituras públicas e contratos de promessa de compra e venda em cartórios nas
transações que envolvem aquisição de imóveis. O primeiro ponto primordial, segundo
ele, é saber a situação do imóvel, seja casa, apartamento, sala para escritório ou terreno.
Ele destacou ser imprescindível ao comprador saber não apenas a situação física, mas
também a jurídica.
“A principal recomendação consiste em verificar a situação do bem no cartório de
registro de imóveis, por meio da certidão de registro ou de uma certidão de inteiro teor
por exemplo, onde constam todos os atos que foram praticados no imóvel ao longo dos
anos”, disse, acrescentando que hoje vigora no Direito Brasileiro o chamado princípio
da concentração matricial, asseverando que o ato não lançado na matrícula do imóvel
não existe no mundo jurídico, de modo que o imóvel está livre de ônus e apto à
transmissão com segurança jurídica.
Importância de certidões
Daí a importância de se pedir uma certidão negativa de ônus, acrescida de outras.
Segundo Carlos, vai diferenciar se o vendedor é uma pessoa jurídica ou uma pessoa
física, e, sendo pessoa física, necessário verificar o estado civil das partes vendedoras,
com base em uma certidão de nascimento ou casamento atualizada.
Ao se tratar de uma pessoa jurídica, cabe pedir o contrato social da empresa com as
últimas alterações, saber quem é o administrador apto a assinar aquela transação, e, se
necessário dado a atividade da empresa, solicitar uma certidão negativa de débitos
perante a Previdência Social, além das certidões negativas fiscais do imóvel.
Corretor de imóveis e tabelião
No entanto, o comprador não deve se preocupar com todas essas certidões no momento
da aquisição, porque ele tem dois nortes nos quais deve se amparar e que irão solicitar
todas as certificações necessárias: o corretor de imóveis presente na transação e o
tabelião de notas, que tem o dever de ofício. “Não é uma faculdade e sim um dever
atender as partes com presteza e dar segurança jurídica para o ato notarial, sendo esta a
função do tabelião”, declarou Carlos Ulysses.
Ele esclareceu ainda que o registro da promessa de venda e compra é recomendado, mas
as partes geralmente tendem a não registrar porque há um ônus financeiro inicial na
aquisição. “Entretanto, no momento do registro você está dando publicidade a toda à
sociedade que você adquiriu aquele bem e que a uma expectativa de um direito que irá
se consubstanciar com a escritura pública. Então qualquer tipo de dívida de litígio que
houver, aquele imóvel estará assegurado”, frisou.
Segurança jurídica
Por fim, ele explicou que se, porventura, o ITBI for quitado inicialmente na promessa, o
dono do imóvel não o pagará no momento da transmissão definitiva futura, ou seja, no
momento da lavratura da escritura pública de compra e venda e seu registro. “No
momento em que você está adquirindo o bem, está querendo se amparar de toda a
segurança jurídica necessária. Nesses casos, o registro da promessa de compra e venda é
sempre recomendado”, concluiu.
As declarações foram dadas durante entrevista ao Programa Tambaú Imóveis,
apresentado por Rômulo Soares, que vai ao ar todos os sábados a partir das 9h15 através
do Canal 5.1 (TV Tambaú), afiliada do SBT na Paraíba ou por meio da Internet no
site: www.portalt5.com.br, onde a entrevista pode ser conferida na íntegra.

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O procurador do Distrito Federal, Marlon Tomazette, disse não acreditar que as duplicatas eletrônicas venham a substituir a função dos títulos de protesto emitidos pelos cartórios extrajudiciais. “O que pode vir a acontecer é que um reforçará o papel do outro”, afirmou, ao se referir ao Projeto de Lei de autoria do deputado Júlio Lopes (PP-RJ), que tramita no Congresso Nacional e que pretende criar a obrigação de os títulos serem apenas registrados em certificadoras autorizadas pelo Banco Central.

Com o conhecimento de causa de quem atua há décadas como professor de Direito Empresarial, Marlon considerou fundamental a existência dos títulos de protesto, pois ajudam a garantir a segurança do processo, com a peculiaridade de serem gerados pelos próprios credores, o que proporciona ainda ao devedor a oportunidade de se manifestar diante do problema.

Riscos da duplicata eletrônica

Segundo ele, sem o protesto, o risco de abusos de taxas será alto, além de possibilitar a proliferação de duplicatas frias. “Os cartórios e o próprio Tribunal de Justiça têm se manifestado junto ao Governo Federal, que cedeu, provocando mudança em um dos itens do texto do PL. Por sua vez, uma das argumentações dos cartórios é de que o registro poderá implicar em mais custos para os comerciantes”, considerou.

Para Marlon, a evolução da duplicata e da importância dada por algumas pessoas, passaram a gerar dúvida se no futuro elas irão inviabilizar os protestos de títulos. Com base em sua vasta experiência profissional, ele acredita que não.

“A exemplo de outros países, onde a tecnologia vem impondo constantes avanços, a proposta do título de protesto ainda é bastante utilizada. O protesto também é essencial pela fé pública e o importante é que ele se torne cada vez mais ágil. Eliminar o protesto é eliminar a atuação dos cartórios, o que eu acho improvável que aconteça”, concluiu o procurador.

Sobre Marlon Tomazette

É natural de Brasília, formado em Direito e atua como professor de Direito Empresarial há 20 anos. Também é procurador do Distrito Federal e ainda autor de diversos livros na área de Direito Empresarial.

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“Toda decisão judicial transitada em julgado poderá ser levada a protesto nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário”, é o que prevê o artigo 517 do novo Código de Processo Civil. Portanto, uma pensão alimentícia, declarada por sentença judicial, uma vez em atraso, poderá ser executada através de cartórios extrajudiciais de protesto.

Segundo o tabelião substituto Vinícius Toscano de Brito, do Toscano de Brito Serviço Notarial e Registral, em João Pessoa, ações assim não só desafogam o Judiciário como garantem agilidade aos processos.

“É muito mais simples o exequente levar essa dívida a um cartório de protesto do que buscar a execução judicial. Além de a dívida ser incluída em instituições de proteção ao crédito, faz com que o executado perca seu crédito junto ao comércio e em princípio, não há a necessidade de sua prisão”, explicou.

Requerimento durante processo

Os protestos de sentenças judiciais de pensões alimentícias ainda não são tão difundidos perante a sociedade, nem mesmo pelo próprio Judiciário, mas isso já pode ser requerido durante o processo de separação. “A parte que está com o processo na Justiça pode requerer do próprio juiz que determine o protesto. No caso, o magistrado vai emitir uma certidão alegando que existe uma sentença de compromisso financeiro e com valor estipulado”, acrescentou Vinícius.

Ele lembrou ainda que, em caso de atraso do pagamento, essa certidão é que deve ser executada através do cartório e uma vez tendo o devedor sanado sua dívida, em uma média de trinta dias tudo já estará resolvido.

Divórcios em cartórios

Outra medida prática é o divórcio que, previsto em lei desde 2007, também pode ser realizado dessa forma, desde que o casal não tenha filhos menores envolvidos.

Vinícius destacou que o processo também é simples, rápido e desde que as partes estejam com os documentos em mãos, numa média de três dias, a separação estará averbada. “Os cartórios têm trabalhado bastante essa possibilidade, mas há primeiramente a necessidade de que o casal não tenha filhos menores, ou incapazes, envolvidos. Os documentos necessários: são RG, CPF, uma Certidão de Casamento atualizada (uma segunda vida com data recente) e uma declaração de patrimônio ou declaração negativa de bens. Uma vez de posse desses documentos, deve ser dado entrada junto ao cartório e, numa solução bastante rápida, em mais ou menos três dias o documento estará pronto e averbado”, concluiu.

Cândido Nóbrega

“A sociedade do papel e do carimbo está com os dias contados”, afirmou a doutoranda e especialista em Direito Digital, Patrícia Peck Pinheiro, ao se referir aos cartórios quanto às buscas por ambientes cada vez mais digitalizados, cujos serviços já estão sendo oferecidos pela internet, sem burocracia e sem a necessidade dos clientes irem pessoalmente até eles.

O avanço tecnológico é indispensável para que os cartórios evoluam e ofereçam seus serviços a uma sociedade cada dia mais dinâmica e técnica. Ela citou o exemplo do Poder Judiciário, que já utiliza do envio de intimações através da rede social WhatsApp.

Segundo Patrícia, a peça fundamental para que esse tipo de serviço seja executado com garantia é a segurança das partes envolvidas na transação.

“É necessário criar recursos como a certificação digital ou selo eletrônico para garantir que o documento foi solicitado ou emitido de fato por um cartório ou tribunal”, advertiu. A certificação eletrônica é uma identidade virtual para pessoa física ou jurídica que permite que a transação online tenha garantia de autenticidade e proteção de informações.

Golpe da falsa intimação

Em alguns estados do país, a exemplo da Paraíba, quadrilhas estão emitindo cobranças em falsas intimações de protesto e pessoas vêm sendo prejudicadas por indivíduos que tomam proveito através da engenharia social, manipulando-as psicologicamente.

Para que haja segurança nesse tipo de transação, é necessário que elementos eletrônicos permitam à pessoa que receber esse tipo de cobrança, confirmar se está sendo mesmo notificada por um órgão competente.

O golpe é executado através das redes sociais e os falsos documentos são tão convincentes que contêm até selo do cartório e brasão da República, além do valor do débito e número da conta bancária para que seja depositado o valor da cobrança.

Como se proteger

Para se proteger de crimes como esses, Patrícia sugere a adoção de proteção que são competentes e complementares. A primeira é quanto ao uso das ferramentas de segurança da informação que garantem a seguridade de redes e sistemas.

A segunda é uma política de segurança com regras claras para que a equipe de trabalho saiba lidar com isso, assim também como a criação de senhas fortes, não compartilhá-las, ter cuidados com publicações na internet, não tirar selfie no ambiente de trabalho. “Num terceiro momento, deve ser feita uma campanha de conscientização para que os usuários sigam um comportamento seguro”, concluiu.

Sobre Patrícia Pinheiro

Patrícia Peck Pinheiro é advogada, formada pela USP, especialista em Direito Digital e doutoranda em Direito Internacional (USP). Sua palestra durante o 16º Encontro Nacional de Tabeliães de Protesto de Títulos e Documentos de Dívida, ocorrido entre os dias 19 e 21 de setembro, no Centro de Convenções do Sheraton Hotel, em Cabo de Santo Gostinho (PE), foi das mais concorridas.

Ascom – IETPB-PB